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Loi sur le condominium : comment répondre aux exigences?

Le 10 janvier 2020

Entré en vigueur le 10 janvier 2020, le projet de loi 16 modernise différents aspects de la gestion des copropriétés et vise à assurer une meilleure pérennité des immeubles, notamment par une approche plus rigoureuse d’entretien et un financement adéquat de tels travaux.

Rappelons que cette réforme a été initiée dans un contexte où les assureurs se détournaient du marché du condominium, laissant les consommateurs sans aucune protection en raison de sinistres trop fréquents. La réputation du condominium et l’évolution des prix exigeaient de poser un geste responsable.

Pour les condominiums existants, il devient obligatoire de se doter d’une étude établissant les besoins d’entretien et prévoyant un plan financier pour répondre à ces besoins.  

Pour les constructeurs, les exigences sont plus élevées quant aux informations qu’il faut donner aux syndicats de copropriété afin qu’ils s’acquittent de leurs responsabilités. Il faut aussi protéger les acomptes selon différentes options.

Le présent texte est rédigé en fonction de notre compréhension des éléments connus en ce moment puisque des règlements devront être adoptés.

Nouvelles règles

Le projet de loi 16 amène plusieurs modifications au Code civil du Québec.

Documents à remettre au syndicat lors du transfert :

Les documents, qui devront être transmis par le constructeur ou le promoteur au syndicat des copropriétaires lors du transfert, sont explicitement prévus. Les documents suivants, ainsi que tout autre document prévu par le règlement, devront être transmis dans les 30 jours de l’assemblée générale extraordinaire (lors de laquelle le promoteur perdra le contrôle sur le syndicat) :
  • Une étude du fonds de prévoyance (entrée en vigueur après l’entrée en vigueur du règlement qui le concerne)

  • Un carnet d’entretien de l’immeuble (entrée en vigueur après l’entrée en vigueur du règlement qui le concerne)

  • Les plans et les devis (incluant les modifications substantielles effectuées)

  • Les certificats de localisation

  • Les descriptions des parties privatives (entrée en vigueur pour les copropriétés créées avant le 13 juin 2018 qui entrera en vigueur le 13 juin 2020)
Contrat préliminaire et note d’information :

La note d’information doit être fournie avec le contrat préliminaire qui vise l’achat d’une fraction de copropriété divise, et ce, peu importe le nombre d’unités. Elle doit contenir les modalités du plan de garantie qui couvre le bâtiment, le cas échéant. Rappelons que la note d’information, déjà prévue au Code civil du Québec antérieurement pour les immeubles de plus de 10 unités, complète le contrat préliminaire. Elle doit inclure les noms des architectes, des ingénieurs, des constructeurs et des promoteurs, un plan de l’ensemble du projet immobilier et, s’il y a lieu, le plan général de développement du projet ainsi que le sommaire d’un devis descriptif.

La note d’information :
  • fait état du budget provisionnel;

  • indique les installations communes;

  • fournit les renseignements sur la gérance de l’immeuble et, s’il y a lieu, sur les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet.
De plus, une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision et du règlement de l’immeuble, même si ces documents sont à l’état d’ébauche, doivent être annexés à la note d’information.

Le contrat préliminaire devra inclure une clause qui permettra au promettant-acheteur de se dédire du contrat préliminaire tant qu’il n’a pas reçu cette note d’information ou dans les 10 jours de sa réception.

Les modèles des contrats de l’APCHQ seront modifiés afin qu’une telle clause soit incluse dans ceux-ci. Le modèle de note d’information sera également modifié.

Une telle clause de faculté de dédit pourrait se lire ainsi :

« Le promettant-acheteur peut, si le vendeur fait défaut de lui remettre la note d’information lors de la signature du contrat préliminaire, se dédire de la promesse tant qu’il n’a pas reçu cette note d’information ou dans les 10 jours de sa réception. Le promettant-acheteur devra alors payer au vendeur une indemnité équivalente à 0,5 % de la valeur du prix total de vente incluant le terrain et les infrastructures. Au cas d’exercice de la faculté de dédit, le vendeur pourra alors opérer compensation sur toute somme qui lui aurait été remise par le promettant-acheteur jusqu’à concurrence de l’indemnité de 0,5 % précitée. »

De plus, si la note d’information contient des erreurs ou des lacunes qui causent un préjudice à l’acheteur, celui-ci pourra demander la nullité de la vente ou une réduction de son obligation, et ce, dans un certain délai. Le législateur insiste donc sur la véracité des informations contenues dans la note d’information.

Budget prévisionnel du promoteur :

Les modifications stipulent les montants que le promoteur devrait prévoir pour le fonds de prévoyance. Le promoteur devra prévoir un montant annuel de 0,5 % de la valeur à neuf de l’immeuble en l’absence d’étude.

De plus, l’article 1791 prévoit que « lorsque les sommes prévues au budget prévisionnel établi par le promoteur pour les exercices financiers pendant lesquels il contrôle le syndicat sont inférieures de plus de 10 % aux sommes ayant dû être engagées par le syndicat pour le premier exercice financier complet suivant la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat, le promoteur doit lui rembourser la différence entre les sommes prévues et les sommes effectivement engagées ». Il faudra donc s’assurer que le budget prévisionnel soit le plus représentatif de la réalité. Sinon, le promoteur devra rembourser le syndicat.

Obligation de réalisation d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien :

Pour les copropriétés établies après l’entrée en vigueur de la loi, soit après le 10 janvier 2020, les obligations relatives à la réalisation d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien entreront en vigueur lorsque le règlement entrera en vigueur.

Registre de la copropriété :

Le registre de la copropriété doit contenir :
  • Les noms et adresses postales de chaque copropriétaire (d’autres renseignements personnels peuvent y figurer si le copropriétaire y a consenti expressément);

  • Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et du conseil d’administration;

  • Les résolutions écrites;

  • Le règlement de l’immeuble et ses modifications;

  • Les états financiers;

  • La déclaration de copropriété;

  • Les copies de contrats auxquels le syndicat est partie;

  • Une copie du plan cadastral;

  • Les plans et devis de l’immeuble bâti ainsi que les certificats de localisation de l’immeuble s’ils sont disponibles;

  • Le carnet d’entretien (seulement lorsque le règlement entrera en vigueur);

  • L’étude du fonds de prévoyance (seulement lorsque le règlement entrera en vigueur);

  • La description des parties privatives (à partir du 13 juin 2020 pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018);

  • Tout autre document et renseignement relatifs à l’immeuble.
Recommandations de l’APCHQ pour vous conformer

Dans la section Services aux membres du site APCHQ.com, vous trouverez des renseignements concernant l’encadrement du condominium et les ressources offertes. Cette section sera appelée à se développer avec le temps. Mieux vaut la consulter périodiquement.

Consultants pour étude de fonds de prévoyance

Pour l’instant, il n’y a pas de consultants reconnus ou accrédités par la loi ni de normes à respecter pour de telles études. Il faut se tourner vers les firmes connues dans le domaine. Pour le moment, le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) est l’organisation vers laquelle on peut se tourner pour des recommandations. Les membres de l’APCHQ qui offrent de tels services pourront aussi se retrouver dans la section Services aux membres, tel qu’indiqué plus haut.  https://fr.rgcq.org

Contrats ajustés afin de tenir compte des retards de livraison

La loi prévoit une remise des dépôts dans l’éventualité où la date convenue de livraison n’est pas respectée. Le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation précisera sous peu comment le tout doit s’appliquer. 

Pour notre part, nous attirons votre attention sur vos propres contrats pour vous assurer que leur formulation ne crée pas de contraintes inutiles.

Les modèles des contrats de l’APCHQ, pour leur part, seront modifiés afin qu’une telle clause soit incluse dans ceux-ci.

« Le promettant-acheteur reconnaît que la date de délivrance mentionnée dans le présent contrat est approximative. Le promettant-acheteur reconnaît et accepte qu’il est possible que le vendeur puisse fixer à une date ultérieure la date de délivrance. Le vendeur s’engage à donner un avis écrit au promettant-acheteur au moins XXX (XXX) jours avant la date de délivrance convenue. Le promettant-acheteur s’engage à accepter cette nouvelle date de délivrance. Un tel report de la date de délivrance ne sera pas considéré comme étant un défaut du vendeur et aucune indemnité ne sera versée au promettant-acheteur ni aucune pénalité ne sera imposée au vendeur. La nouvelle date de délivrance convenue deviendra donc la nouvelle date fixée dans l’avis écrit donné par le vendeur au promettant-acheteur. Cette nouvelle date de délivrance pourra elle-même être reportée selon le présent article par le vendeur selon les mêmes modalités. »

Protection des dépôts

La loi exige une protection des dépôts par le biais d’une assurance, d’une caution, d’une garantie ou d’une mise en fidéicommis. Cette dernière possibilité doit toutefois faire l’objet d’un règlement qui sera pris au cours des prochains mois. Ainsi, de façon pratique, seulement les trois premières options prennent effet officiellement le 10 janvier 2020 et la mise en fidéicommis demeure possible, mais volontaire.  Il faut bien considérer les effets d’une telle décision. Nous vous invitons à la prudence avant de remettre l’ensemble de vos dépôts à un notaire, par exemple.

Le respect de cette dernière disposition dépend de la situation de chaque projet.  

L’APCHQ propose l’approche suivante

Unités couvertes par Garantie de construction résidentielle (GCR)

Aucune mesure à prendre, en autant que le montant de dépôt se situe à l’intérieur des limites de couverture du règlement sur les plans de garantie, soit 50 000 $.

Si certains dépôts excèdent 50 000 $, l’entreprise devrait communiquer avec la Garantie des immeubles résidentiels (GIR) (girservices.ca ou 514 353-1396, option 1) afin de connaître les dispositions à mettre en place pour obtenir confirmation de la protection des dépôts exigée par la loi.

Unités non assujetties à la GCR

La solution la plus simple est d’obtenir une accréditation auprès de la GIR. Les premiers 50 000 $ de dépôt de chaque unité seront alors protégés par le plan de garantie (jusqu’à concurrence de 2 000 000 $ par bâtiment).

Les dépôts excédentaires pourront aussi être protégés par le biais d’un addendum à la convention d’accréditation, selon certaines conditions variables d’un projet à l’autre. De plus, nous pourrons vous référer à notre courtier Centrex en cliquant sur ce lien en cas de besoin.  
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