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Marché de la revente à Montréal: unités neuves dans Centris®

Le 26 novembre 2019
  
L’utilisation des données Centris® peut venir modifier quelque peu la lecture du marché de la revente.. Dans notre dernier Marché sous la loupe de Montréal, nous examinons la question de près. Pourquoi l’inclusion de logements neufs dans les données Centris® peut-elle influencer l’analyse du marché de la revente? Quelle est l’ampleur de son effet sur l’analyse du marché montréalais de 2004 à 2019? 

Analyse du marché de la revente : le rapport ventes-nouvelles inscriptions 

Un des indicateurs souvent utilisés pour analyser le marché de la revente est le rapport ventes-nouvelles inscriptions. Dans ce ratio, les ventes Centris® sont comparées aux nouvelles inscriptions Centris®. Les ventes représentent la demande provenant des acheteurs, et les nouvelles inscriptions, l’offre de nouveaux logements par les vendeurs. 

Ce rapport est très utile, car il illustre la relation entre l’offre et la demande. Autrement dit, il nous aide à déterminer l’équilibre ou le rapport de force entre acheteurs et vendeurs. Il est possible de le calculer séparément pour chaque type de logement (maisons unifamiliales, copropriétés, etc.) et région géographique. Ainsi, il peut servir à comparer l’état du marché selon la catégorie de logement ou le quartier de la ville. 

Les données Centris® incluent un certain nombre de logements neufs 

Il est généralement admis que la grande majorité des données Centris® (ventes et nouvelles inscriptions) concerne des logements existants. Or, nous avons vu dans un autre Marché sous la loupe, Montréal que les données Centris® incluent un nombre non négligeable de logements neufs. Par conséquent, si les logements neufs sont assez nombreux, ils pourraient changer notre lecture de l’état du marché de la revente. 

Voici un exemple simple. Admettons que les nouvelles inscriptions de logements neufs dans Centris® sont élevées, et que les ventes de logements neufs sont faibles. Quelle impression aurons-nous alors si nous évaluons l’offre et la demande sur le marché de la revente? Que l’écart entre les deux est grand, même si ce n’est pas réellement le cas. 

Logements neufs dans les données Centris® de Montréal : 2004–2019 

Nous avons utilisé les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec pour faire cette analyse. Nous voulions savoir combien de logements neufs il y avait dans Centris® de 2004 au troisième trimestre de 2019 à Montréal. Voici certains de nos constats : 
  • Depuis 2004, les logements neufs (tous types confondus) représentent environ de 6 à 8% des nouvelles inscriptions Centris®. Leur proportion des ventes est généralement plus faible : entre 3 et 6 %. 

  • Selon une analyse plus approfondie, l’inclusion de logements neufs a un effet beaucoup plus important pour les copropriétés. Certaines années, près de 20 % des copropriétés nouvellement inscrites dans Centris® étaient neuves. Leur proportion des ventes était nettement plus faible. 

  • Quand les logements neufs sont exclus des données sur les ventes et les nouvelles inscriptions Centris®, le rapport ventes-nouvelles inscriptions est plus élevé. Le marché de la revente est donc généralement un peu plus tendu que ne le montrent les données Centris®. 

  • Selon les données portant seulement sur les logements existants, la conjoncture du marché de la revente varie selon le type d’unité. Elle est un peu plus serrée pour les copropriétés que pour les maisons unifamiliales depuis le milieu de 2018. Mais selon l’ensemble des données (logements neufs et existants), ce constat ne s’applique que 6 mois plus tard, soit au début de 2019. 

  • Côté copropriétés, au troisième trimestre de 2019 le rapport ventes-nouvelles inscriptions frôlait 90 % pour les unités existantes. Il tournait autour de 85 % pour l’ensemble des copropriétés (neuves et existantes). 
Obtenez tous les détails sur le marché de la revente de Montréal en cliquant sur ce lien 
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